- Влада Црне Горе
Министарство просторног планирања, урбанизма и државне имовине Интервју: Студијом се зауставља препродаја земљишт...
Пажња: Садржај ове странице је дио архивског садржаја и односи се на претходне сазиве Владе Црне Горе. Могуће је да су информације застарјеле или нерелевантне.
Архива
Интервју: Студијом се зауставља препродаја земљишта искључиво због зараде
Објављено: 29.09.2016. • 16:46 Аутор: Министарство одрживог развоја и туризма
ДН: У августу 2016. Влада је усвојила Студију земљишне политике. Који је мотив за израду овог документа и у којим сферама очекујете да ће наћи примјену?
Гвозденовић: Управљање земљиштем је комплексна дисциплина која полази од налажења начина оптималног коришћења укупног фонда градског земљишта, затим начина оптималног коришћења појединачних локација, начина уређивања, изградње и коришћења грађевинског земљишта. Овим питањем и разлозима таквог стања Црна Гора се до сада није бавила на начин како је то учињено у недавно усвојеној Студији земљишне политике, чија је израда спроведена кроз ИАМП пројекат финансиран од Свјетске банке и Владе Црне Горе.
Градско земљиште, као изузетно важан ресурс, треба користити ефикасно, јер неефикасна употреба води непотребној експанзији града, често уништењу природне околине, повећаним трошковима изградње инфраструктуре и функционисања града. Градска продуктивност зависи, прије свега, од просторне концентрације која омогућава брзи промет, рада, роба, услуга и информација на том подручју. Данас нијесмо у прилици да кажемо да су црногорски градови добар примјер ефикасности, продуктивности и квалитетне и равномјерно развијене инфраструктуре.
Мотив за израду Студије земљишне политике био је дефинисање конкретних инструмената који ће максимизирати потенцијал за убирање прихода из спровођења просторно планске документације, како би се покриле јавне инвестиције и спровели основни циљеви система планирања.
Крајњи циљ спровођења овог документа биће да се обезбиједе инструменти земљишне политике као подршка дугорочној фискалној одрживости локалних самоуправа у Црној Гори.
ДН: На који начин је до сада вођена политика управљања земљиштем у Црној Гори? |Гвозденовић: Основни инстумент земљишне политике који се тренутно примјењује је накнада за комунално опремање грађевинског земљишта, која се наплаћује за изградњу и одржавање како локалних јавних добара (паркови, улице, атмосферска канализација) тако и комуналне инфраструктуре (вода, канализација...). У Црној Гори се главни извор прихода јединице локалне самоуправе остварују преко накнада за комунално опремање грађевинског земљишта, што сада чини 23% прихода.
Може се рећи да је тренутни систем и нетранспарентан и неефикасан, будући да висина накнаде обично није у пропорцији са правим трошковима опремања земљишта. Конкретно, власник земљишта и инвеститор који жели да гради објекат у центру града на парцели која је потпуно комунално опремљена платиће изнад цијене стварног комуналног опремања. Са друге стране, инвеститор који објекат исте површине гради у истој општини, али на дјелимично опремљеном или потпуно неопремљеном грађевинском земљишту, удаљеном од градског центра, платиће цијену далеко нижу од оне која је општини заиста потребна да би извршила комунално опремање. Овакав принцип је дестимулативан за развој урбаних центара и не води градској продуктивности, већ управо дисперзној градњи и неефикасном фукционисању градских функција.
ДН: Које су то мјере и препоруке које нуди нова земљишна политика и какав ће бити њихов конкретан утицај на економску политику Црне Горе?
Гвозденовић: У најкраћем, Студија земљишне политике промовише принцип да држава и општине имају право да, кроз различите механизме, узму бар дио профита који су направиле улагањем у развој града, да би имале новца да финансирају пројекте од општег добра, односно јавног интереса
Студија је урађена у складу са принципом да власништво над некретнином, осим права доноси и обавезе. Једно од кључних начела је пружање предлога подстицаја за коришћење, а рестрикција, односно пенала за некоришћење непокретности у складу са просторно-урбанистичком намјеном. Циљ је да се максимизира обим активности у коришћењу непокретности, а минимизира обим неактивности у коришћењу непокретности, у складу са принципима одрживог развоја и конкретном просторно-урбанистичком намјеном (грађевинског, пољопривредног и другог земљишта).
Увођењем мјера које предлаже Студија земљишне политике може се обесхрабрити препродаја земљишта искључиво ради стицања профита и обезбиједити финансирање опремања новог грађевинског земљишта инфраструктуром и комуналним услуконтролисати цијена земљишта и некретнина и на дужи рок могу се отклонити суштински разлози за појаву неформалне градње.
Студија предлаже да се у случају промјене намјене земљишта наплаћује порез на повећану вриједност непокретности, односно на разлику између продајне цијене и вриједности непокретности прије пренамјене. Порезом би био обухваћен и временски оквир продаје непокретности, чиме се водило рачуна о правима дугогодишњих држаоца права на непокретностима. Порез на капиталну добит обрачунавао би се тако што се продајна цијена подијели са куповном цијеном, а затим се на то примијени проценат разлике према томе колико дуго је власник имао имовину у свом посједу. То је механизам који је дестимулативан за оне којима је препродаја урбанизованог земљишта бизнис.
ИдН: За реализацију просторно планске документације и изградњу саобраћајница и комуналне инфраструктуре у насељима чест проблем је експропријација. Да ли Студија земљишне политике даје препоруке и по том питању? |Гвозденовић: Студија земљишне политике као једну од мјера предлаже механизам размјене емљишта познат као урбана комасација, а чији је циљ управо ефикасније спровођење планских докумената и регулисање власничких односа приликом уређења грађевинског и пољопривредног земљишта. Урбана комасација је поступак по коме се у комасационом подручју постојеће катастарске парцеле, које се због површине, облика, положаја, неодговарајућег приступа на јавну површину или из других разлога не могу рационално уредити и користити, претварају у грађевинске парцеле адекватног облика, површине и приступа јавној саобраћајници. У поступку комасације врши се прерасподела новоформираних грађевинских парцела власницима раније постојећих катастарских парцела, уз истовремено рјешавање имовинско-правних односа и обезбјеђивање грађевинског земљишта за изградњу објеката и површина јавне намене. На овај начин обезбјеђује се праведност у подјели градјевинског земљишта медју власницима земљишта, уз адекватну накнаду, обезбједјење простора за изградњу објеката од јавног интереса, али и растерећење локалне самоуправе од трошкова откупа земљишта за површине у јавном коришћењу. Овакав механизам је са више или мање успјеха примјењиван широм свијета, а овом Студијом се предлаже као један од модела који је неопходно додатно разрадити у наредном периоду кроз израду пилот пројекта.
ДН: На који начин Студија земљишне политике третира питање постепеног смањивања накнаде за комунално опремање?
Гвозденовић: Препоруке Студије које се односе на систем финансирања изградње и одржавања комуналне инфраструктуре предвиђају да се уређивање грађевинског земљишта обезбјеђује из постојеће накнаде за комунално опремање која ће се примјењивати док се не сагледају ефекти примјене предложеног модела и стварања могућности да се кроз пореску политику обезбиједе довољна средства за наведене намјене. Након тога, предлаже се увођење два нова инструмента и то накнаде за грађење и комуналног доприноса.
Накнада за грађење би се наплаћивала од инвеститора на подручјима која нијесу комунално опремљена и њена висина ће варирати у зависности од локације земљишта које треба комунално опремити. Разлог за ово су различити трошкови довођења инфраструктуре до сваког подручја у зависности од удаљености од постојеће комуналне инфраструктуре: што је локација удаљенија од градског центра, то су трошкови довођења инфраструктуре до те локације већи. Овај модел изискује доношење посебног прописа којим ће се установити начин обрачуна накнаде.
Саставни дио сваког планског документа био би тачан обрачун накнаде за грађење по м2 урбанистичке парцеле, који би важио за сваког власника земљишта у обухвату плана и коју би био у обавези да плаћа по усвајању плана, у ратама или у цјелости, у зависности од одлуке локалне самоуправе. Средства која се остваре из ове накнаде могу се користити само за инфраструктурне ра-
дове на том конкретном подручју.
Ка, да се зwмљиште комунално опреми, Студијом се предла же увођење плаћања комуналног доприноса за одржавање инфраструктуре.
Она се може наплаћивати по површини изграђене инфраструктуре или у зависности од трошкова/м2, а обвезници плаћања били би сви власници непокретности на комунално опремљеном земљишту. Ово је заправо вид локацијске ренте, која је и у теорији економике грађевинског земљишта препозната као једини прави регулатор градоградитељства. Увођењем комуналног доприноса, код нас би овај механизам био уведен по први пут.
Објединити елементе и предложити конкретне активности
ДН: Како се овај документ уклапа у актуелну политику уређења простора и пореску политику у области некретнина?
Гвозденовић: Иако се овим документом нуде нека нова, чини нам се и ефикасна рјешења, битно је нагласити да је ова Студија једна у низу активности сасвим јасне и конзистентне политике у области уређења простора, чија је реализација започела усвајањем Закона о уређењу простора и изградњи објеката 2008. године, а затим и доношењем Просторног плана Црне Горе до 2020. године. Пројекат претварања неформалних насеља у формална, који је рађен 2010. године, а који је резултирао и недавним усвајањем у Скупштини Закона о регуларизацији неформалних објеката, био је још један искорак у правцу другачијег односа према газдовању грађевинским земљиштем. Ка истом циљу биле су усмјерене и измјене Закона о порезу на непокретност у дијелу којим се локалним самоуправама омогућава повећање пореске стопе за објекте који су изграђени супротно закону или за грађевинско земљиште које није приведено намјени у складу са планским документом. Све су то механизми који су већ сада у рукама локалних самоуправа, а задатак Студије земљишне политике био је да све те елементе обједини и предложи конкретне активности на којима Министарство одрживог развоја и туризма, али и остали државни органи и инсти туције задужене за конкретне мјере, увелико раде.
Гвозденовић: Управљање земљиштем је комплексна дисциплина која полази од налажења начина оптималног коришћења укупног фонда градског земљишта, затим начина оптималног коришћења појединачних локација, начина уређивања, изградње и коришћења грађевинског земљишта. Овим питањем и разлозима таквог стања Црна Гора се до сада није бавила на начин како је то учињено у недавно усвојеној Студији земљишне политике, чија је израда спроведена кроз ИАМП пројекат финансиран од Свјетске банке и Владе Црне Горе.
Градско земљиште, као изузетно важан ресурс, треба користити ефикасно, јер неефикасна употреба води непотребној експанзији града, често уништењу природне околине, повећаним трошковима изградње инфраструктуре и функционисања града. Градска продуктивност зависи, прије свега, од просторне концентрације која омогућава брзи промет, рада, роба, услуга и информација на том подручју. Данас нијесмо у прилици да кажемо да су црногорски градови добар примјер ефикасности, продуктивности и квалитетне и равномјерно развијене инфраструктуре.
Мотив за израду Студије земљишне политике био је дефинисање конкретних инструмената који ће максимизирати потенцијал за убирање прихода из спровођења просторно планске документације, како би се покриле јавне инвестиције и спровели основни циљеви система планирања.
Крајњи циљ спровођења овог документа биће да се обезбиједе инструменти земљишне политике као подршка дугорочној фискалној одрживости локалних самоуправа у Црној Гори.
ДН: На који начин је до сада вођена политика управљања земљиштем у Црној Гори? |Гвозденовић: Основни инстумент земљишне политике који се тренутно примјењује је накнада за комунално опремање грађевинског земљишта, која се наплаћује за изградњу и одржавање како локалних јавних добара (паркови, улице, атмосферска канализација) тако и комуналне инфраструктуре (вода, канализација...). У Црној Гори се главни извор прихода јединице локалне самоуправе остварују преко накнада за комунално опремање грађевинског земљишта, што сада чини 23% прихода.
Може се рећи да је тренутни систем и нетранспарентан и неефикасан, будући да висина накнаде обично није у пропорцији са правим трошковима опремања земљишта. Конкретно, власник земљишта и инвеститор који жели да гради објекат у центру града на парцели која је потпуно комунално опремљена платиће изнад цијене стварног комуналног опремања. Са друге стране, инвеститор који објекат исте површине гради у истој општини, али на дјелимично опремљеном или потпуно неопремљеном грађевинском земљишту, удаљеном од градског центра, платиће цијену далеко нижу од оне која је општини заиста потребна да би извршила комунално опремање. Овакав принцип је дестимулативан за развој урбаних центара и не води градској продуктивности, већ управо дисперзној градњи и неефикасном фукционисању градских функција.
ДН: Које су то мјере и препоруке које нуди нова земљишна политика и какав ће бити њихов конкретан утицај на економску политику Црне Горе?
Гвозденовић: У најкраћем, Студија земљишне политике промовише принцип да држава и општине имају право да, кроз различите механизме, узму бар дио профита који су направиле улагањем у развој града, да би имале новца да финансирају пројекте од општег добра, односно јавног интереса
Студија је урађена у складу са принципом да власништво над некретнином, осим права доноси и обавезе. Једно од кључних начела је пружање предлога подстицаја за коришћење, а рестрикција, односно пенала за некоришћење непокретности у складу са просторно-урбанистичком намјеном. Циљ је да се максимизира обим активности у коришћењу непокретности, а минимизира обим неактивности у коришћењу непокретности, у складу са принципима одрживог развоја и конкретном просторно-урбанистичком намјеном (грађевинског, пољопривредног и другог земљишта).
Увођењем мјера које предлаже Студија земљишне политике може се обесхрабрити препродаја земљишта искључиво ради стицања профита и обезбиједити финансирање опремања новог грађевинског земљишта инфраструктуром и комуналним услуконтролисати цијена земљишта и некретнина и на дужи рок могу се отклонити суштински разлози за појаву неформалне градње.
Студија предлаже да се у случају промјене намјене земљишта наплаћује порез на повећану вриједност непокретности, односно на разлику између продајне цијене и вриједности непокретности прије пренамјене. Порезом би био обухваћен и временски оквир продаје непокретности, чиме се водило рачуна о правима дугогодишњих држаоца права на непокретностима. Порез на капиталну добит обрачунавао би се тако што се продајна цијена подијели са куповном цијеном, а затим се на то примијени проценат разлике према томе колико дуго је власник имао имовину у свом посједу. То је механизам који је дестимулативан за оне којима је препродаја урбанизованог земљишта бизнис.
ИдН: За реализацију просторно планске документације и изградњу саобраћајница и комуналне инфраструктуре у насељима чест проблем је експропријација. Да ли Студија земљишне политике даје препоруке и по том питању? |Гвозденовић: Студија земљишне политике као једну од мјера предлаже механизам размјене емљишта познат као урбана комасација, а чији је циљ управо ефикасније спровођење планских докумената и регулисање власничких односа приликом уређења грађевинског и пољопривредног земљишта. Урбана комасација је поступак по коме се у комасационом подручју постојеће катастарске парцеле, које се због површине, облика, положаја, неодговарајућег приступа на јавну површину или из других разлога не могу рационално уредити и користити, претварају у грађевинске парцеле адекватног облика, површине и приступа јавној саобраћајници. У поступку комасације врши се прерасподела новоформираних грађевинских парцела власницима раније постојећих катастарских парцела, уз истовремено рјешавање имовинско-правних односа и обезбјеђивање грађевинског земљишта за изградњу објеката и површина јавне намене. На овај начин обезбјеђује се праведност у подјели градјевинског земљишта медју власницима земљишта, уз адекватну накнаду, обезбједјење простора за изградњу објеката од јавног интереса, али и растерећење локалне самоуправе од трошкова откупа земљишта за површине у јавном коришћењу. Овакав механизам је са више или мање успјеха примјењиван широм свијета, а овом Студијом се предлаже као један од модела који је неопходно додатно разрадити у наредном периоду кроз израду пилот пројекта.
ДН: На који начин Студија земљишне политике третира питање постепеног смањивања накнаде за комунално опремање?
Гвозденовић: Препоруке Студије које се односе на систем финансирања изградње и одржавања комуналне инфраструктуре предвиђају да се уређивање грађевинског земљишта обезбјеђује из постојеће накнаде за комунално опремање која ће се примјењивати док се не сагледају ефекти примјене предложеног модела и стварања могућности да се кроз пореску политику обезбиједе довољна средства за наведене намјене. Након тога, предлаже се увођење два нова инструмента и то накнаде за грађење и комуналног доприноса.
Накнада за грађење би се наплаћивала од инвеститора на подручјима која нијесу комунално опремљена и њена висина ће варирати у зависности од локације земљишта које треба комунално опремити. Разлог за ово су различити трошкови довођења инфраструктуре до сваког подручја у зависности од удаљености од постојеће комуналне инфраструктуре: што је локација удаљенија од градског центра, то су трошкови довођења инфраструктуре до те локације већи. Овај модел изискује доношење посебног прописа којим ће се установити начин обрачуна накнаде.
Саставни дио сваког планског документа био би тачан обрачун накнаде за грађење по м2 урбанистичке парцеле, који би важио за сваког власника земљишта у обухвату плана и коју би био у обавези да плаћа по усвајању плана, у ратама или у цјелости, у зависности од одлуке локалне самоуправе. Средства која се остваре из ове накнаде могу се користити само за инфраструктурне ра-
дове на том конкретном подручју.
Ка, да се зwмљиште комунално опреми, Студијом се предла же увођење плаћања комуналног доприноса за одржавање инфраструктуре.
Она се може наплаћивати по површини изграђене инфраструктуре или у зависности од трошкова/м2, а обвезници плаћања били би сви власници непокретности на комунално опремљеном земљишту. Ово је заправо вид локацијске ренте, која је и у теорији економике грађевинског земљишта препозната као једини прави регулатор градоградитељства. Увођењем комуналног доприноса, код нас би овај механизам био уведен по први пут.
Објединити елементе и предложити конкретне активности
ДН: Како се овај документ уклапа у актуелну политику уређења простора и пореску политику у области некретнина?
Гвозденовић: Иако се овим документом нуде нека нова, чини нам се и ефикасна рјешења, битно је нагласити да је ова Студија једна у низу активности сасвим јасне и конзистентне политике у области уређења простора, чија је реализација започела усвајањем Закона о уређењу простора и изградњи објеката 2008. године, а затим и доношењем Просторног плана Црне Горе до 2020. године. Пројекат претварања неформалних насеља у формална, који је рађен 2010. године, а који је резултирао и недавним усвајањем у Скупштини Закона о регуларизацији неформалних објеката, био је још један искорак у правцу другачијег односа према газдовању грађевинским земљиштем. Ка истом циљу биле су усмјерене и измјене Закона о порезу на непокретност у дијелу којим се локалним самоуправама омогућава повећање пореске стопе за објекте који су изграђени супротно закону или за грађевинско земљиште које није приведено намјени у складу са планским документом. Све су то механизми који су већ сада у рукама локалних самоуправа, а задатак Студије земљишне политике био је да све те елементе обједини и предложи конкретне активности на којима Министарство одрживог развоја и туризма, али и остали државни органи и инсти туције задужене за конкретне мјере, увелико раде.
Да ли вам је садржај ове странице био од користи?