Реаговање предсједника Тендерске Комисије за пројекат „Краљичина плажа“ – Дубовица Драгана Симовића

Поводом тврдњи изнијетих у медијинма у вези са одредбама Уговора о купопродаји непокретности са инвестиционим улагањем „Краљичина плажа“ – Дубовица дајем у циљу истинитог информисања јавности сљедеће саопштење:

Тумачења одредби овог Уговора које се посљедњих дана објављују у појединим медијима су у најмању руку извучена из контекста Уговора као правне цјелине.

Поводом тврдње да се Уговором „даје купцу право да пише прописе“, наглашавам да сходно Уговору купац има право и обавезу, а не надлежност, да уводи правила за подручје на којем ће развијати инвестицију, која обухвата локацију и зону морског добра. То значи да су Уговором прецизно дефинисана права и обавезе уговорних страна.

Поводом више пута поновљене тврдње да се одредбама Уговора држава Црна Гора у потпуности одриче права управљања дијелом своје територије, односно да се Уговором уводи екстратериторијалност, неопходно је нагласити да се ектратериторијалност у међународном праву установљава међународним уговорима. У овом случају не постоји намјера ни једне уговорне стране да се наведени простор изузме од јурисдикције државе Црне Горе, нити је одредба такве садржине дио Уговора, без обзира на метод тумачења и интерпретације у медијима.

Такође, одредбама Уговора Влада Црне Горе није гарантовала да неће усвајати или мијењати законе и прописе чија примјена може угрозити инвеститора и његове интересе.

Сходно одредби 8.1.4 постоји обавеза подржавања пројекта, која представља осигурање купца да се у будућности пројекат развија како је и планирано, као Клуб хотел ризорт, што је био најзначајнији захтјев инвеститора саопштен на почетку преговора. Као што је и дефинисано, ова одредба представља уговорну обавезу и ни на који начин не ограничава права нити надлежности државних органа, већ она само осигурава купца, односно, даје му право да Уговор раскине уколико би одређеним прописом било укинуто или дерогирано право купца да развија и управља Клуб хотел ризортом.

Такође, у медијима интерпретиране изјаве да се Уговором земљиште и акваторијум изузимају из режима заштите обавеза је коју је Црна Гора преузела потписивањем међународних споразума, као што су Барселонска конвенција и остале конвенције којима се штити приобаље су у најмању руку неистините и указује на непознавање и злонамјерно интерпретирање садржине Уговора.

Наиме, прилогом 5 Уговора дефинисане су изјаве, чињенице о постојећем стању и режиму заштите животне средине, те културне баштине на локацији и зони Морског добра, на којима се може вршити развој и изградња у складу са закључцима и препорукама овлашћених институција државе Црне Горе, а датих на основу националног и међународног законодавства у областима заштите животне средине и културне баштине.

Тврди се, такође, да су се Влада Црне Горе и општине Будва и Бар обавезале да усвоје такве урбанистичке планове који ће у потпуности одговарати пројектима и захтјевима инвеститора.

Подсјећамо да су у вријеме расписивања Јавног позива за наведено подручје донијети планови вишег реда: Просторни план Општине Будва, Генерални урбанистички план општине Бар и Просторни план подручја посебне намјене за морско добро. Предметни локалитети су кроз Просторни план општине Будва и Генерално урбанистички план општине Бар, опредјелјени за развој туризма високе категорије, односно за намјене туристичко становање и изградњу туристичког комплекса високе категорије. Прије спровођења тендерског поступка били су израђени Нацрти детаљних планских докумената –Урбанистички пројекат Дубовица (општина Бар) И Локална студија локације Дубовица И – општина Будва, као и Нацрти Извјештаја о стратешкој процјени утицаја за оба планска документа.

У објављеном Јавном позиву и Инструкцијама за понуђача, као саставним дијелом тендерске документације, Тендерска комисије је позвала понуђаче да у складу са просторно-планском документацијом доставе понуде, за изградњу туристичког комплекса мјешовите намјене високе класе и највишег квалитета који би укључивао: хотелске и објекте за одмор, стамбене виле и апартмане, плажне садржаје и услуге, као и привезиште за јахте. Од понуђача је захтијевано да приликом припреме понуда користи најсавременије међунарордне стандарде и стилове у архитектури, пројектовању и технологији ,који су у складу са природним окружењем, при чему се чува могућност за садашње и будуће генерације да уживају у овом окружењу и разноврсности његове флоре и фауне.

То значи да није инвеститор захтијевао, нити дефинисао параметре у планским документима, како се ових дана може чути у неким тумачењима, већ је Понуду, Пословни план, Инвестициони програм, и друга неопходна документа прилагодио условима дефинисаним у тендеру и планским документима у која је имао увид.

Детаљни плански документи су у фази израде и наравно да је инвеститор упознат са њиховом садржином, имајући у виду да је ту могућност имала цјелокупна јавност јер је јавна расправа за оба планска документа одржана, у складу са законом – јавно и транспарентно. Не постоје незаконитости у до сада спроведеном поступку израде планских докумената, као ни сметње да се инвеститор упозна са садржином истих, да да коментаре и сугестије на планове, те да се исте уваже, имајући у виду да ће их реализовати, у складу са законом.

Одредбе Уговора интерпретиране у медијима, на начин да се права инвеститора не везују само за локацију већ и на шири простор, односно да се на било којем земјишту на удаљености од 1 километар од граница локације не постоји дозвола за каменоломе, руднике или ископавања минерала или других пројеката који би могли негативно да утичу на способност купца да реализује пројекат, јесу заштитне одредбе уобичајене у уговорима ове врсте. Није прихватљиво развијати ексклузивни туристички ризорт у чијој су непосредној близини каменоломи или рудници. Сматрам да је неопходно нагласити да у у овом правном послу постоје двије стране.

Такође, сходно тврдњама из медија, поводом одредбе Уговора 1.1.67 којом се предвиђа да је „репрезентативно купалиште уређено хотелско купалиште посебне намјене којем је приступ дозвољен само за одређене категорије гостију, чланове клуба у складу са правилима дефинисаним од стране власника или оператора који управља Клубом хотелом и ризортом“ у супротности са чланом 10 став 1 тачка 10 Закона о државној имовини по којем су „добра у општој употреби добра која су доступна свима под једнаким условима и њихова употреба се врши без посебних дозвола или одобрења надлежних органа“.

Већ сам образложио да је позитивним прописима, односно Законом о туризму и подзаконским актима предвиђена могућност изградње и пословања угоститељског објекта који услуге пружа само одређеној групи гостију - члановима клуба.

Чланство у клубу је доступно свима под једнаким условима, а услове за приступ чланова клуба прописује власник Клуб хотел ризорта, у складу са законом, овим Уговором и уз примјену најбољих међународних пракси. Ни једна особа није дискриминисана у односу на право да буде члан клуба, јер је понављам, то право доступно свима под једнаким условима.

Такође, сматрам неопходним да се осврнем на примједбе поводом предмета Уговора, односно како је у медијима наведено, да је Уговор „конструкција“ или „скаламерија“.

Назив предметног уговора је: Уговор о купопродаји са инвестиционим улагањем. Читав правни посао се односи на купопродају земљишта у својини општина Будва и Бар, дугорочни закуп зоне морског добра и комунално опремање локације до граница локације што је обавеза општина Будва и Бар, док је изградња инфраструктуре на локацији обавеза инвеститора. Предмет овог Уговора су: купопродаја будванског земљишта и барског земљишта и услови за развој и изградњу локације и зоне морског добра, док су Уговор о дугорочном закупу морског добра, Уговор о комуналном опремању и други релевантни уговори од централног значаја за успјешну реализацију Пројекта.

Јавним тендером, Тендерска комисија је позвала реномиране домаће и међународне инвеститоре, са финансијским кредибилитетом и искуством у пројектовању, градњи и пословању великим и сложеним туристичким комплексима, на подношење понуда за развијање локалитета „Краљичина плажа“ као ексклузивног туристичког комплекса. Циљ је изградити туристички комплекс мјешовите намјене високе класе и највишег квалитета који би укључивао: хотелске и објекте за одмор, стамбене виле и апартмане, плажне садржаје и услуге и привезиште за јахте.

О свим питањима вођени су преговори са реномираним правним тимом инвеститора, са дужном пажњом чланова Тендерске комисије и надлежних општинских и државних органа, а све са циљем изградње туристичког комплекса који ће дугорочно донијети корист општинама и држави.

Намјера уговорних страна јесте реализација инвестиције која ће с једне стране инвеститору омогућити располагање престижним ризортом високе класе а општинама и држави валоризацију простора и значајне дугорочне економске бенефите.

И на крају желим да нагласим да овим саопштењем закључујем полемику на ову тему јер сматрам да су све евентуалне нејасноће које се односе на предметни уговор разјашњене.

Драган Симовић

У Подгорици, 11. децембра 2014. године